Mediante un análisis de salud entre los habitantes, los desarrolladores de vivienda pueden crear proyectos inmobiliarios que generen un nuevo valor al cimentar bienestar en la comunidad.
Las crisis de salud pública como la pandemia de COVID-19, la epidemia de obesidad y las enfermedades relacionadas con el calor, exacerbadas por el cambio climático, revelan las fuerzas sociales, económicas y políticas que se ocultan tras las disparidades en las consecuencias en materia de salud en distintos grupos de personas de una misma comunidad. Los llamados “determinantes sociales de la salud”1 contribuyen a la diferencia de una década o más en la esperanza de vida entre las distintas colonias de una misma ciudad.
El diseño arquitectónico y la configuración del uso del suelo pueden aumentar o reducir estas disparidades al controlar la exposición de las personas a riesgos ambientales como el calor extremo y los productos químicos tóxicos, y el acceso a hábitos que promueven la salud, como la actividad física y la alimentación sana.2
Ante estas preocupaciones, los responsables políticos y los defensores de la salud pública se están enfocando en cómo los desarrollos inmobiliarios privados a gran escala pueden ayudar a abordar las disparidades de salud. Los determinantes sociales de la salud desempeñan un papel cada vez más importante en el proceso de aprobación de estos proyectos. Los grupos comunitarios y las juntas directivas que otorgan los permisos esperan que los desarrolladores de vivienda demuestren la manera en que los proyectos que proponen beneficiarán a las colonias colindantes. A menudo, estas conversaciones se centran en los beneficios sociales: generación de empleo, acceso a vivienda y mejoras a la infraestructura urbana como parques, calles peatonales y un transporte público más eficiente. Por otra parte, los programas de permisos medioambientales y de uso del suelo son cada vez más estrictos y exigen que los desarrolladores inmobiliarios tengan en cuenta las emisiones de gases de efecto invernadero, la resistencia al cambio climático y otras repercusiones medioambientales.
Al mismo tiempo, las recientes medidas de la Comisión de Bolsa y Valores de los Estados Unidos para normalizar la información sobre los riesgos climáticos han llevado a que los inversionistas que cotizan en la bolsa o están regulados, como los bancos comerciales y los fondos de inversión inmobiliaria, incluyan preguntas sobre las emisiones de gases de efecto invernadero y el riesgo de cambio climático en sus evaluaciones de los proyectos de desarrollo inmobiliario. Los desarrolladores de vivienda se han vuelto expertos en evaluar cómo los factores de mercado fuera de su control directo afectarán la rentabilidad prevista de sus inversiones. Pero ahora están sometidos a una presión cada vez mayor para que también evalúen los efectos de sus proyectos, positivos y negativos, en la sociedad y el medio ambiente. Los llamados marcos ambientales, sociales y de gobernanza (ASG) se han convertido en la forma predominante en que los inversionistas orientados al impacto evalúan las inversiones.3
Pero los criterios ASG no son muy adecuados para evaluar los efectos sociales y medioambientales positivos de un proyecto individual de desarrollo inmobiliario. Por lo general, estos criterios optan por medidas universales, aunque los valores inmobiliarios están arraigados al perímetro del lugar. Incluso cuando los criterios ASG utilizan medidas específicas del edificio, como las certificaciones de Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental (LEED, por sus siglas en inglés), no toman en cuenta las formas en que un terreno de desarrollo inmobiliario afecta y es afectada por su entorno. Por último, el marco ASG aborda cada uno de sus tres factores de manera independiente, cuando en realidad están interrelacionados y a menudo son sinérgicos en los proyectos inmobiliarios.
El sector inmobiliario necesita un mejor enfoque para evaluar las repercusiones del desarrollo urbano. A continuación proponemos implementar los principios de un método de salud pública llamado análisis de la situación de salud (ASIS). Este es un modelo óptimo con un enfoque sistemático para definir, medir y abordar los retos de salud pública de forma sensible al contexto. Cuando se contextualiza al desarrollo inmobiliario comercial, puede rediseñar el proceso de aprobación pública anclando el impacto social en la salud y el bienestar de la colonia de forma evidente para los residentes y los miembros de la comunidad.
Este enfoque también puede reorientar de manera significativa la creación de valor en el sector inmobiliario, desde el interior de los límites de la propiedad hasta los efectos dominó de un proyecto en la colonia colindante. Si se implementa a mayor escala, el ASIS puede redefinir el valor inmobiliario de modo que el proyecto más rentable sea el que más beneficios aporte a la salud de la población y del planeta.
Echar raíces en el lugar
El valor de un proyecto de desarrollo inmobiliario, tanto para sus patrocinadores como para las personas a las que afecta, está ineludiblemente arraigado al lugar. Dados sus efectos en el medio ambiente, la economía y la calidad de vida en la colonia colindante, el desarrollo inmobiliario está altamente regulado a través de la zonificación y las revisiones medioambientales. La relación de un terreno con su entorno es recíproca: el contexto influye en el valor de una propiedad para sus patrocinadores y usuarios, y el proyecto también influye en el valor y la utilidad de las propiedades y comunidades vecinas. Adaptar el diseño de un nuevo edificio o la reutilización de un edificio existente para maximizar esa relación recíproca puede generar valor para el equipo del desarrollo inmobiliario, la comunidad y el gobierno municipal.
El análisis de la situación de salud es intrínsecamente comunitario, pues depende de los datos de salud ambiental específicos recabados en la colonia y de las aportaciones de la comunidad.
Las guías de buenas prácticas, los códigos de construcción ecológica y, más recientemente, los métodos de selección bajo los criterios ASG han ignorado esta verdad fundamental al optar por medidas universales que en términos generales no toman en cuenta cuestiones dependientes del contexto, como la contaminación atmosférica causada por el tráfico local o el riesgo de inundación basado en la elevación, la permeabilidad de la superficie y el flujo de agua. Este descuido puede hacer que se pierdan oportunidades para adaptar las características del proyecto a las necesidades de la colonia, generar confianza en la comunidad y aumentar el valor inmobiliario. Sin embargo, existe una forma mejor de hacerlo.
El mejor método que proponemos, el ASIS, presta especial atención a las circunstancias en las que viven los residentes de una comunidad y a las características de su colonia que pueden afectar a su bienestar. En un proyecto tradicional, el equipo de desarrollo inmobiliario puede hacer hincapié en las iniciativas de sostenibilidad ambiental, como los objetivos de diseño neto cero (por ejemplo, reducir la demanda de energía a la cantidad que pueda producirse mediante energía renovable) en las reuniones con la comunidad. Pero si el desarrollo inmobiliario está ubicado en una colonia cuyos residentes registran altas tasas de asma, es poco probable que relacionen el objetivo universal de reducir las emisiones de gases de efecto invernadero con las mejoras en su vida cotidiana.
En cambio, el ASIS vincularía las altas tasas de asma en la colonia con riesgos específicos relacionados con el cambio climático que pueden desencadenar o exacerbar los ataques de asma, como los días de alerta por el ozono y los episodios de calor extremo. Esta conexión llevaría de forma natural a una conversación pública sobre las recomendaciones de diseño del proyecto que reducirían la exposición a los desencadenantes del asma, como las medidas para reducir la congestión del tráfico.
Plantar árboles y arbustos estratégicamente para proteger la edificación de las fuentes de contaminación atmosférica (por ejemplo, una avenida o una intersección muy transitada) puede proteger aún más a los residentes de la contaminación atmosférica relacionada con el tráfico. Las técnicas de refrigeración pasiva, como el aislamiento, las superficies de color claro y las ventanas abatibles, reducen el riesgo de que las temperaturas interiores alcancen niveles peligrosamente calurosos durante los apagones de electricidad. Todas estas estrategias también reducen emisiones de gases de efecto invernadero (es decir, su huella de carbono) del proyecto. Pero los desarrolladores de vivienda y funcionarios pueden citar este punto ante la comunidad como una valiosa garantía o un cobeneficio de la mitigación del cambio climático de un diseño cuyo objetivo central es apoyar la salud y el bienestar de la colonia.
Para los inversionistas y reguladores, el ASIS puede servir de base para los objetivos ASG y ayudar a medir el éxito. Hace visibles las métricas ASG y sus interconexiones mediante el uso de datos medioambientales, demográficos y sanitarios procedentes de fuentes como los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades, la Agencia Federal de Gestión de Emergencias y la Agencia de Protección Medioambiental de Estados Unidos para trazar un mapa de las condiciones climáticas, de salud y de equidad en la colonia que rodean a un desarrollo inmobiliario.
Mediante el uso de conjuntos de datos de libre acceso y un método sistemático que genera recomendaciones específicas para cada colonia, el ASIS aumenta la transparencia y equidad en la evaluación pública de los proyectos inmobiliarios propuestos y refleja las características sociales, medioambientales y de salud propias de cada colonia. Cuando los datos se utilizan como marco para entablar conversaciones con la comunidad sobre el proyecto, el proceso de participación comunitaria puede dejar de ser un ejercicio rutinario y convertirse en una oportunidad para darle forma, de modo que refleje las aspiraciones de la comunidad y sustente el bienestar comunitario.
Un estudio reciente que la coautora Adele Houghton llevó a cabo en tres comunidades de Estados Unidos (Albany, Nueva York; Buffalo, Nueva York; y Waterford, Virginia) reveló que el uso del ASIS como marco para llevar a cabo la participación de la comunidad en una propuesta de desarrollo inmobiliario compaginaba las prioridades de todos los grupos interesados de forma más eficaz que el típico proceso de aprobación pública. Cuando se les preguntó si se sentían escuchados durante el proceso de participación de la comunidad y si sus opiniones se veían reflejadas en la visión final del proyecto, los participantes dieron una puntuación promedio de 4.65 de 5. Un miembro de la comunidad comentó: “Sentí que todas las voces eran escuchadas”.4
El ASIS también cumple de mejor manera los objetivos ASG que los métodos típicos de ASG. Las recomendaciones sobre el diseño y funcionamiento de edificios ecológicos que se derivan de un ASIS basado en la comunidad (la “A” en “ASG”) están motivadas por las necesidades sociales y de atención médica de la colonia colindante (la “S” en “ASG”). Este método también impulsa a los equipos de desarrollo inmobiliario a reorientar su enfoque de la gobernanza (la “G” en “ASG”) al poner a la comunidad en el centro del proceso del diseño a través de un proceso de participación comunitaria más intencionado. Así pues, el método combina los tres elementos de la ASG utilizando el análisis de la exposición ambiental de la colonia y las necesidades de atención médica existentes para amplificar la voz de la comunidad en la configuración del proyecto final.
Por último, el ASIS es escalable. Utiliza macrodatos específicos de cada colonia, libremente accesibles y procedentes de fuentes acreditadas, para priorizar estrategias de diseño y funcionamiento basadas en pruebas fehacientes que sirvan para reducir la exposición a condiciones insalubres y promuevan resultados de salud positivos. Los indicadores utilizados en el análisis pueden hacer uso de los sistemas de seguimiento y clasificación existentes para medir y lograr resultados positivos en torno al cambio climático, la salud de la población y la equidad social. Los indicadores también son intercambiables con los criterios ASG existentes, las políticas municipales, las guías de mejores prácticas, como LEED, WELL y Fitwel, y marcos globales como los Objetivos de Desarrollo Sostenible de la ONU. Por este motivo, es posible ampliar desde un desarrollo de vivienda individual a la compilación de una puntuación ASG en distintos niveles: la colonia, la comunidad e incluso la cartera inmobiliaria global.
Desarrollo comunitario
Las normas medioambientales y los grupos comunitarios activos cada vez ejercen mayor presión para que los desarrolladores inmobiliarios demuestren cómo benefician a la comunidad. Los objetivos climáticos, de salud y equidad se están incorporando a la defensa de las colonias y a los planes formales de los distritos, los códigos de zonificación y otras iniciativas de los gobiernos municipales. Por otra parte, los financiadores de deuda y capital inmobiliario examinan cada vez más las posibles inversiones para determinar cómo apoyan el perfil ASG de los inversionistas o los requisitos normativos. Estas presiones ASG pueden aumentar el rencor y la duración del proceso de aprobación pública, inflar los costos intangibles, elevar el riesgo reputacional del desarrollador de vivienda en la fase previa al desarrollo inmobiliario, e intensificar el estrés de todos los participantes. También pueden dar lugar a compromisos a largo plazo que no se basan en pruebas concretas pero que, no obstante, encarecen el costo operativo del proyecto.
El ASIS contrarresta estas fuerzas al ayudar a los equipos de desarrollo inmobiliario a priorizar los factores de salud ambiental en los que su proyecto puede tener el mayor impacto. Las métricas que utilizan para monitorear los progresos son escalables a nivel comunitario porque muchas políticas municipales de clima, salud y equidad se basan en las mismas métricas, sólo que a mayor escala. De este modo, el equipo de desarrollo inmobiliario puede demostrar cómo su proyecto contribuye a los indicadores clave de rendimiento del plan del distrito, así como a los planes municipales en torno a la acción climática y a problemas de salud como la obesidad y el asma.
En lugar de imponer una rúbrica ASG abstracta, el ASIS es intrínsecamente comunitario, pues depende de los datos de salud ambiental específicamente recabados de la colonia y de las aportaciones de la comunidad. Este enfoque puede generar confianza y un acuerdo común entre el equipo de desarrollo inmobiliario, los grupos comunitarios y el gobierno municipal para alinearse en torno a una visión compartida del proyecto. Esta dinámica aumenta la probabilidad de que un proceso ágil de aprobación pública genere un nuevo valor para las tres partes interesadas. El equipo de desarrollo inmobiliario capitaliza su inversión cuando un proceso ágil reduce la duración de los costos de mantenimiento. Su reputación también aumenta si un proyecto recibe un amplio apoyo comunitario. Podría decirse que los residentes y las empresas locales son los que más se benefician del proceso a largo plazo, porque es más probable que su calidad de vida mejore si el diseño final refleja sus necesidades y preferencias. En última instancia, los líderes de la comunidad y los funcionarios del gobierno municipal se benefician de ser vistos como agentes eficaces a la hora de sopesar la respuesta a los ciudadanos con la aprobación de proyectos que ayudarán a aumentar la base de tributación y economía locales.
El estudio de caso de Boston
Para ilustrar de forma más concreta cómo el ASIS puede beneficiar, en la práctica, a los tres grupos de interesados, tomamos el caso de Parcel P3, un terreno de 7.6 acres en la colonia Roxbury de Boston, Massachusetts. Roxbury, ubicada a unos cinco kilómetros del centro de la ciudad, es una colonia históricamente marginada, en la que la mayoría de los residentes pertenecen a grupos minoritarios y tienen bajos ingresos. La colonia está a menos de un kilómetro del Área Médica y Académica de Longwood, donde un grupo de instituciones afiliadas a la salud, entre ellas la Facultad de Medicina de Harvard, conforman un importante centro de empleo. Roxbury está junto a la estación Ruggles Station, una parada de autobuses, metro y trenes suburbanos.
Roxbury está a menos de un kilómetro del Área Médica de Longwood, donde un grupo de instituciones afiliadas al sistema de salud, entre ellas la Facultad de Medicina de Harvard, conforman un importante centro de empleo.
Esta zona es simbólicamente importante por ser el mayor terreno de propiedad estatal que queda tras el turbulento periodo de renovación urbana en Boston durante las décadas de 1950 y 1960, en el cual, las autoridades expropiaron grandes extensiones de terreno para urbanizarlo. Lo anterior, provocó el desplazamiento de los residentes marginados y de bajos ingresos, con la finalidad de construir enormes proyectos de infraestructura, edificios cívicos y viviendas para familias de altos ingresos. El terreno P3 también es importante porque es lo bastante grande para actuar como un catalizador de oportunidades económicas y beneficios sociales en la colonia.
En octubre de 2021, la Agencia de Planificación y Desarrollo de Boston (BPDA, por sus siglas en inglés) publicó una solicitud de propuestas (RFP, por sus siglas en inglés) en la que pedía que los desarrolladores inmobiliarios presentaran un proyecto de desarrollo de vivienda dirigido al mercado y demostraran cómo su diseño produciría beneficios significativos para la comunidad además de los beneficios financieros esperados. Dos desarrolladores inmobiliarios altamente reconocidos propusieron cada uno cerca de cien mil metros cuadrados de uso de suelo residencial para familias con distintos niveles de ingresos y comercial para oficinas y laboratorios en varios edificios. La BPDA eligió a un desarrollador inmobiliario en enero de 2023.
Como reflejo de la creciente presión ejercida por los funcionarios públicos y grupos comunitarios para que se demuestre cómo un proyecto inmobiliario beneficiaría a los residentes y empresas de la colonia, la RFP reconocía que impulsar el desarrollo de vivienda económico podría provocar el desplazamiento de la colonia. Por eso pedía que los desarrolladores inmobiliarios orientaran el proyecto en beneficio de los residentes que actualmente viven en Roxbury, en lugar de centrarse únicamente en atraer nuevas empresas y residentes a la colonia. En un curso sobre desarrollo inmobiliario para lograr un impacto social, el coautor Matthew Kiefer retó a los estudiantes de la Escuela Superior de Diseño de la Universidad de Harvard a plantearse, con el apoyo de la coautora Adele Houghton, cómo el ASIS podría ofrecer un enfoque más sistemático para lograr que el terreno P3 tuviera un impacto social, en lugar de emplear las prácticas actuales, que a menudo es lo apropiado.
Un ASIS comienza por determinar la ubicación, gravedad y causas de las exposiciones ambientales en el lugar propuesto para construir el edificio y sus alrededores. Luego se analiza si esa exposición perjudicará de forma desproporcionada a los residentes actuales o a los futuros habitantes del proyecto inmobiliario.
En el caso del terreno P3, los datos del censo revelan que la colonia colindante (cerca del código postal 02119) es significativamente más diversa que Boston en su conjunto y que Estados Unidos en general: 25.2% personas de ascendencia asiática, 20.4% de personas de raza negra no hispanos, 16.1% de hispanos/latinos y 35.3% de blancos no hispanos.
Los datos sobre la exposición ambiental en la colonia muestran una alta vulnerabilidad a los efectos de las islas de calor urbano y a las inundaciones, ya que gran parte de la colonia está cubierta de superficies impermeables, como calles, estacionamientos y edificios. El plan de resiliencia climática de Boston, Climate Ready Boston, sitúa además el terreno en una zona de alto riesgo de inundaciones. Casi la mitad del terreno P3 es actualmente permeable (es decir, está cubierto de vegetación), por lo que un nuevo desarrollo inmobiliario que aumente las superficies impermeables podría aumentar de forma involuntaria la vulnerabilidad de la colonia al calor extremo y a las inundaciones.
Además, Tremont Street, una de las principales vías públicas de Roxbury, rodea el terreno P3. De 2015 a 2022, la ciudad documentó 20 lesiones de ciclistas y peatones relacionadas con el tráfico en ese tramo, muchas de ellas en el centro de la manzana P3, lo que ofrece una oportunidad para que el nuevo proyecto proponga una forma más segura para que los peatones accedan a Ruggles Station a través de Tremont Street.
Los datos de las secciones censales sobre las características de salud comunitaria de la colonia de inmediato muestran una alta prevalencia del asma en adultos, una mala salud mental entre los adultos y una tasa de pobreza muy elevada (48%). Por otra parte, la salud física general es buena, lo que puede reflejar la infrarrepresentación de grupos demográficos de niños y ancianos, que, por razones tanto fisiológicas como de comportamiento, tienen un mayor riesgo de sufrir consecuencias negativas para la salud cuando se exponen a riesgos medioambientales como la mala calidad del aire, las inundaciones, el calor extremo y las intersecciones peligrosas.
Así, una evaluación de las exposiciones ambientales y los determinantes sociales de la salud en la colonia P3 sugeriría dar prioridad a cuatro condiciones de salud de la comunidad en el diseño del proyecto: las lesiones y muertes relacionadas con el calor, las lesiones y muertes relacionadas con las inundaciones, las lesiones y muertes relacionadas con el tráfico por la contaminación del aire, los accidentes de ciclistas y peatones, y la salud mental. Estos factores de salud, a su vez, sugieren varias estrategias basadas en evidencias para el diseño y el funcionamiento del terreno y el edificio que podrían reducir las exposiciones nocivas y promover la salud física y mental.
Diseño de edificios | El diseño de edificios con emisiones netas de carbono cero, totalmente eléctricos, y la reducción de sus cargas de refrigeración y calefacción responderían a dos prioridades de salud ambiental derivadas del ASIS, el calor extremo y la contaminación atmosférica, al mismo tiempo que reducirían las emisiones de gases de efecto invernadero. Otras estrategias de diseño para reducir la exposición al calor extremo incluyen la instalación de techos blancos o verdes (es decir, con vegetación), un mayor aislamiento de paredes y techos, un aumento de la proporción entre paredes y ventanas, así como el tamaño, forma y orientación de los sistemas exteriores de protección solar adecuados para el edificio (por ejemplo, el uso de toldos).
Las ventanas abatibles contribuirían a dos prioridades del ASIS: proteger del calor extremo y apoyar la salud mental, al prolongar el tiempo de uso del edificio durante un apagón5 e incrementar los efectos reconstituyentes de la luz solar y las vistas hacia la naturaleza.
En las salas al aire libre (es decir, espacios exteriores, a veces cubiertos, diseñados para realizar actividades que también tienen lugar en el interior) los residentes de la colonia podrían ampliar la superficie útil de la propiedad sin aumentar la huella del edificio. Esto extendería las superficies alquilables, ayudaría al proyecto inmobiliario a conseguir un consumo energético neto nulo y también favorecería la salud mental y el bienestar de los habitantes del edificio y de los residentes de la colonia al tener más acceso a la naturaleza, con lo cual se sumarían los beneficios del proyecto para la salud física y mental más allá de los límites del proyecto.
Dado el nivel promedio de ingresos de los residentes de la colonia y la antigüedad de las viviendas, el proyecto debería incluir un espacio que se convirtiera en un centro de resiliencia de la colonia o en un centro de enfriamiento durante los apagones de electricidad y las catástrofes naturales. De hecho, esta estrategia podría representar uno de los beneficios comunitarios más significativos del proyecto.
Planificación de la obra | Dada la ubicación estratégica de P3 frente a la estación Ruggles Station, la disposición de los edificios podría responder a las cuatro prioridades de salud ambiental que se desprenden del ASIS. Por ejemplo, la obra podría reducir el riesgo de lesiones para los ciclistas y peatones conectando senderos para peatones y ciclistas a través de la red local de vías verdes. Este planteamiento, junto con la organización de los edificios en torno a un generoso espacio verde de acceso público, favorecería la salud mental al aumentar el acceso a la naturaleza en un lugar seguro y alejado del tráfico. Además, las áreas verdes podrían diseñarse para bajar la temperatura en las olas de calor y reducir el riesgo de inundaciones en el edificio y la colonia colindante.
El aumento de las áreas verdes permeables mitigaría los riesgos a la salud y el medioambiente ocasionados por las inundaciones6 y el efecto de las islas de calor urbano,7 al mismo tiempo que favorecería la salud mental de los habitantes del edificio y los residentes de la colonia.8 El aumento de la cubierta arbórea reduciría aún más la exposición a los episodios de calor extremo, y les brindaría a los habitantes del edificio y la colonia colindante los beneficios físicos y mentales de pasar tiempo en la naturaleza.
La conexión con la vía verde cercana y la reducción del número de cajones de estacionamiento disponibles reducirían el riesgo de lesiones relacionadas con el tráfico y la exposición de la comunidad a la contaminación atmosférica relacionada con el tráfico en la calle Tremont, al motivar a los residentes a desplazarse en bicicleta, a pie o en transporte público.9
Microrred comunitaria de energía renovable | El ASIS también apoyaría la inclusión de una microrred comunitaria de energía renovable: una obra de propiedad cooperativa que cuente con instalaciones de producción de energía renovable (por ejemplo, paneles solares, turbinas eólicas, instalaciones de energía geotérmica) y un conjunto de líneas de transmisión eléctrica, transformadores y unidades de almacenamiento de energía que puedan aislarse de la red eléctrica central y funcionar de forma independiente por un plazo de tiempo en caso de que hubiera un apagón generalizado.
Dadas las dimensiones de P3, sus necesidades energéticas y su ubicación urbana, la creación de una microrred comunitaria de energía renovable podría contribuir al logro de múltiples objetivos. Reduciría la exposición a los apagones de electricidad causados por el calor o las inundaciones, y a la contaminación atmosférica derivada de la combustión de combustibles fósiles. También garantizaría la alimentación del centro de resiliencia de la colonia durante los apagones relacionados con el clima y podría convertir los edificios participantes en islas energéticas, donde los residentes podrían seguir utilizando el aire acondicionado en los apagones relacionados con el calor.
La microrred comunitaria también podría reducir las presiones financieras de los residentes con bajos ingresos al disminuir su consumo mensual de electricidad. De hecho, el proyecto podría representar un desarrollo de vivienda económico impulsado por la colonia que podría generar riqueza entre los actuales residentes de Roxbury. La comunidad podría asociarse con la Oficina de Gestión de Emergencias de Boston o con proyectos cercanos como la microrred comunitaria anclada en el Instituto Tecnológico Wentworth para gestionar el financiamiento, desarrollo y funcionamiento del proyecto. La microrred también beneficiaría al desarrollador de vivienda creando una nueva fuente de ingresos para la propiedad y reduciendo al mismo tiempo las emisiones de gases de efecto invernadero del desarrollo inmobiliario.
Precisamente por este motivo, la cercana ciudad de Chelsea, Massachusetts inició en 2020 la construcción de una microrred comunitaria alimentada por energía solar y biocombustibles con almacenamiento en baterías. Los edificios participantes están conectados a un controlador central que gestiona la carga y agrega la producción de varios sitios en una central eléctrica virtual, utilizando una plataforma alojada en la nube. El proyecto fue impulsado por una asociación entre la ciudad y una coalición de organizaciones locales sin fines de lucro dedicadas a la justicia medioambiental llamada Resilient Urban Neighborhoods + Green Justice Coalition, que consiguió fuentes de financiamiento no tradicionales, como un subsidio de 200,000 dólares del programa Comunidades Verdes de Massachusetts.
Análisis costo-beneficio | El ASIS también puede ayudar a que un proyecto apruebe el examen del análisis costo-beneficio. Este enfoque genera varias opciones de diseño para que un desarrollo inmobiliario ayude a resolver problemas prioritarios de salud ambiental en la colonia colindante que, si se resuelven, producen un valor inmenso y cuantificable. El cálculo pormenorizado del costo probable de cada estrategia basada en datos en comparación con un código de referencia genérico mínimo puede ir acompañado de un cálculo similar de los beneficios colaterales polifacéticos de estas estrategias desde el punto de vista del desarrollador inmobiliario, los grupos comunitarios y el gobierno municipal. En particular, es posible medir la mayoría de los beneficios que fluyen hacia el gobierno municipal como la mejora de los indicadores clave de rendimiento en el plan local de acción por el clima, el plan de resiliencia climática, el plan de mejora de la salud de la comunidad y los programas municipales existentes.
Como ocurre con todos los análisis costo-beneficio, los beneficios no siempre pueden expresarse con precisión en términos monetarios, pero pueden estimarse basándose en técnicas de modelización aceptadas para orientar la toma de decisiones. Aunque es probable que los costos corran a cargo del desarrollador inmobiliario, los beneficios también favorecen a otras partes. Este planteamiento ayuda a que el desarrollador de vivienda convenza a otras partes interesadas para que contribuyan al éxito de ideas que a primera vista podrían considerarse demasiado costosas por sí solas. También permite que los desarrolladores inmobiliarios propongan medidas que respondan a las necesidades documentadas de la colonia, en lugar de reaccionar ante las innumerables peticiones de las partes interesadas y los organismos que conceden los permisos. Los grupos de interesados son más propensos a apoyar los proyectos cuando ven cómo las estrategias propuestas abordan sus necesidades y prioridades. Tales estrategias pueden reducir el riesgo del proyecto, mejorar el rendimiento financiero e importarse directamente en las carteras de ASG como cantidades discretas con métricas validadas.
Alineación de las partes interesadas
En teoría, el ASIS puede ayudar a reunir a los principales grupos interesados de un proyecto de desarrollo de vivienda: la comunidad, el equipo de desarrollo inmobiliario y el gobierno municipal. No obstante, en la práctica, los conflictos y la desconfianza pueden dividirlos. En consecuencia, el ASIS, por muy bien fundamentado que esté con datos y pruebas, debe ir acompañado de un proceso de participación directa de la comunidad mediante métodos participativos10 que garanticen que todos los grupos interesados, especialmente los miembros de la comunidad afectados por el desarrollo inmobiliario, perciban que su voz es escuchada y sus opiniones reconocidas en el diseño final del proyecto.
Nuestros estudiantes de Harvard recibieron valiosas observaciones de los representantes de la comunidad, desarrolladores inmobiliarios y funcionarios municipales en sus presentaciones finales del proyecto P3. A las partes interesadas los cautivó en particular la forma en que el proyecto podría integrar el espacio de laboratorio (que probablemente atraería a la mayoría de los residentes fuera de Roxbury) con viviendas asequibles para darle la bienvenida a usuarios de diversos ingresos y orígenes. Apoyaron las ideas de los estudiantes que facilitaban el tránsito público, aumentaban el acceso a la naturaleza y las actividades al aire libre y proporcionaban una ruta más segura a la estación de Ruggles a través de la calle Tremont.
Del mismo modo, la investigación de la coautora Adele Houghton arrojó que utilizar el ASIS para enmarcar un proceso de compromiso comunitario en profundidad, aumentaba el apoyo de los participantes al proyecto. Por ejemplo, al principio de la participación de la comunidad en una propuesta de proyecto inmobiliario, varios líderes comunitarios se centraron exclusivamente en la necesidad de abordar la contaminación atmosférica de los camiones y los trenes cercanos. Sin embargo, el análisis demostró que la contaminación atmosférica formaba parte de un marco más amplio de riesgo a las exposiciones medioambientales, como el calor extremo y las inundaciones; las necesidades de salud de la comunidad, como la salud mental, violencia con armas de fuego, obesidad y el asma; y los determinantes sociales de la salud, como los altos índices de pobreza y el legado del racismo, los cuales agravaban el riesgo de las consecuencias negativas en la salud. Como resultado, los participantes forjaron un consenso que dio prioridad a las estrategias de diseño para proteger a los habitantes del edificio y a los vecinos de los tres riesgos relacionados con el cambio climático (calor, inundaciones y contaminación atmosférica). Los miembros de la comunidad también insistieron en la necesidad de que el equipo de desarrollo inmobiliario y los grupos comunitarios colaboraran para contratar a organizaciones sin fines de lucro y servicios municipales para que ocuparan la planta baja de un edificio central de la obra.
Al final del compromiso comunitario, además de expresar su apoyo general a este enfoque, la mayoría de los participantes estaban de acuerdo o muy de acuerdo en que las opiniones de su grupo de interesados se reflejaban en la visión final del proyecto (una puntuación media de 4.44 de 5). Lo más sorprendente es que el ambiente cambió notablemente durante el proceso. Muchos miembros de la comunidad comenzaron el proceso expresando su preocupación por el aburguesamiento y desplazamiento en la zona, y su escepticismo sobre las intenciones de los desarrolladores inmobiliarios. Al final, los tres grupos de interesados habían llegado a un acuerdo sobre la visión del proyecto. Un líder comunitario llegó a preguntarle al desarrollador de vivienda: “¿Qué pasos podemos dar los miembros de la comunidad para ayudarles a defender su causa?”11
Retos en la implementación
El ASIS es muy promisorio. Ahora bien, para ser justos, su implementación en el desarrollo inmobiliario puede plantear los mismos problemas que cualquier nueva iniciativa transdisciplinar. Es probable que los desarrolladores inmobiliarios no dispongan de los conocimientos técnicos necesarios para realizar un ASIS. Es cierto que otros aspectos del desarrollo inmobiliario requieren conocimientos especializados, como la eficiencia energética o la retención de aguas pluviales. Pero el enfoque que se aborda en este artículo sólo se ha utilizado en un puñado de proyectos, por lo que no existe una cohorte establecida de consultores para implementarlo. Del mismo modo, es probable que los residentes de la comunidad no estén familiarizados con este método, y el personal municipal pueda carecer de los conocimientos de salud pública necesarios para evaluar cómo incorporar el ASIS a las revisiones públicas.
La buena noticia es que todas las partes desean poner en práctica un mejor método. Los inversionistas de impacto, desarrolladores inmobiliarios, arquitectos, consultores de construcción ecológica y saludable, y las organizaciones comunitarias son cada vez más conscientes de que el enfoque actual en el desarrollo de vivienda no está aprovechando al máximo su potencial, aunque utilice las métricas tradicionales de rentabilidad financiera o los criterios ASG.
La coautora Adele Houghton ha entrevistado a más de 50 desarrolladores inmobiliarios, arquitectos y consultores de construcción ecológica y saludable en Estados Unidos desde el 2020. Han expresado su deseo de adaptar el diseño de los edificios a las necesidades demostradas en la colonia colindante.
Un segundo reto es la cantidad y dispersión de los conjuntos de datos secundarios. La proliferación en la última década de conjuntos de datos de libre acceso por colonia implica que quien quiera realizar un ASIS se embarcará en una búsqueda del tesoro. Por ejemplo, para el estudio de caso P3 presentado en este artículo fueron necesarios 40 conjuntos de datos ubicados en 13 sitios web. El ASIS permite convertir esta abundancia de datos en una expresión sucinta de cómo un proyecto inmobiliario podría aprovechar su ubicación y uso previsto para aportar el mayor beneficio posible a los financiadores del proyecto, la colonia colindante y la comunidad.
El surgimiento reciente de herramientas de inteligencia artificial (IA) como ChatGPT plantea la posibilidad de utilizar la IA para automatizar el primer paso del proceso del ASIS, de manera que el proceso descrito en este artículo esté al alcance de todas las personas afectadas por el desarrollo inmobiliario, independientemente de su nivel educativo. El reto de cómo utilizar los macrodatos de forma eficiente y ética es una cuestión que los innovadores y pioneros en adoptar el método propuesto en este artículo deberán resolver a medida que pasa el tiempo, junto con profesionales en otros campos que están enfrentando cuestiones similares.
El desarrollo inmobiliario puede parecer un vehículo improbable para el cambio social positivo. Aunque la relación entre el entorno físico y las consecuencias sociales es cada vez más evidente, un gran número de residentes y defensores de las colonias temen que el desarrollo inmobiliario a gran escala provoque cambios indeseados en su comunidad. Los desarrolladores de vivienda deben compensar la necesidad de justificar los beneficios de sus proyectos con los riesgos inherentes al desarrollo inmobiliario. Los proyectos requieren mucho capital, un horizonte de inversión a largo plazo y una elevada tasa de rentabilidad para atraer la inversión. La sabiduría popular indicaría que añadir requisitos de beneficios sociales sería contraproducente.
Nuestra investigación indica que esta opinión es errónea. Esperamos que se generalice el uso del ASIS, junto con las pruebas de costo-beneficio y la participación efectiva de la comunidad, para mejorar el desarrollo inmobiliario en beneficio de todos los participantes.
- Notas
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1 Amy Schulz y Mary E. Northridge, “Social Determinants of Health: Implications for Environmental Health Promotion” (Determinantes sociales de la salud: Consecuencias en la promoción de la salud ambiental), Health Education & Behavior, vol. 31, no. 4, 2004; World Health Organization (Organización Mundial de la Salud), A Conceptual Framework for Action on the Social Determinants of Health (Un marco conceptual para la acción sobre los determinantes sociales de la salud), 2010.
2 Andrew L. Dannenberg, Howard Frumkin y Richard J. Jackson, eds., Making Healthy Places: Designing and Building for Health, Well-Being, and Sustainability (Crear espacios sanos: Diseñar y construir para la salud, el bienestar y la sostenibilidad), Washington, DC: Island Press, 2011.
3 Elizabeth Pollman, “The Making and Meaning of ESG” (La construcción y significado de ASG), European Corporate Governance Institute (Instituto Europeo de Gobernanza Corporativa), Working Paper Series in Law, paper no. 659/2022, octubre de 2022.
4 Adele Houghton, Priority Green for Community Benefit: A Framework for Tailoring Real Estate Entitlement Concessions to Neighborhood-Specific Priorities Around Climate, Health, and Equity (Prioridad verde en beneficio de la comunidad: Un marco para adaptar las concesiones de derechos inmobiliarios a las prioridades específicas de cada vecindario en materia de clima, salud y equidad), Harvard University ProQuest Dissertations Publishing, 2023.
5 Adele Houghton y Carlos Castillo-Salgado, “Associations between Green Building Design Strategies and Community Health Resilience to Extreme Heat Events: A Systematic Review of the Evidence” (Asociaciones entre las normas de diseño de edificios ecológicos y la resistencia de la salud de la comunidad a los eventos de calor extremo: una revisión sistemática de la evidencia), International Journal of Environmental Research and Public Health, vol. 16, no. 4, 2019.
6 Salman Anees Soz, Jolanta Kryspin-Watson y Zuzana Stanton-Geddes, The Role of Green Infrastructure Solutions in Urban Flood Risk Management (El papel de las soluciones de infraestructura verde en la gestión del riesgo de inundaciones urbanas), World Bank Group (Grupo del Banco Mundial), 2016.
7 George Luber y Michael McGeehin, “Climate Change and Extreme Heat Events” (Cambio climático y casos de calor extremo), American Journal of Preventive Medicine, vol. 35, no. 5, 2008.
8 Chinmoy Sarkar, Chris Webster y John Gallacher, “Residential Greenness and Prevalence of Major Depressive Disorders: A Cross-Sectional, Observational, Associational Study of 94,879 Adult UK Biobank Participants” (Vegetación residencial y prevalencia de trastornos depresivos severos: Un estudio transversal, observacional y asociativo de 94,879 participantes adultos del Biobanco del Reino Unido), The Lancet Planetary Health, vol. 2, no. 4, 2018.
9 Piers MacNaughton et al., “Impact of Bicycle Route Type on Exposure to Traffic-Related Air Pollution” (Impacto de la ciclovía en la exposición a la contaminación atmosférica relacionada con el tráfico), Science of the Total Environment, vol. 490, 2014.
10 Meredith Minkler, “Using Participatory Action Research to Build Healthy Communities” (Uso de la investigación-acción participativa para construir comunidades sanas), Public Health Reports, vol. 115, 2000.
11 Houghton, Priority Green.
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Autores originales:
- Adele Houghton es presidenta de Biositu, LLC, y profesora de la Escuela de Salud Pública T.H. Chan de la Universidad de Harvard.
- Matthew Kiefer es director de Goulston & Storrs y profesor de la Escuela de Posgrado en Diseño de la Universidad de Harvard.
- Los autores expresan su agradecimiento a los estudiantes de SES 5383: Developing for Social Impact (Desarrollo con Impacto Social) de la Escuela de Posgrado en Diseño de Harvard y a los ponentes invitados de la Agencia de Planificación y Desarrollo de Boston, el Grupo Residencial de Boston, la Fundación de Leyes de Protección Ambiental, el Grupo de Inversión HYM, la Corporación para el Desarrollo de Madison Park y la Corporación para la Inversión en Vivienda de Massachusetts, cuyas presentaciones y aportaciones al debate en clase contribuyeron a enriquecer los conceptos presentados en este artículo. Asimismo, ambos agradecen a Linda Kaboolian de la Escuela de Salud Pública T.H. Chan de Harvard por su contribución a los primeros borradores de este artículo.
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Este artículo es contenido original de la Revista Stanford Social Innovation Review publicado en la edición otoño 2023.
Traducción del artículo How Real Estate Development Can Boost Urban Health por Ángela Mariscal.
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