Este artículo es contenido original de la revista de Stanford Social Innovation Review publicado en la edición primavera 2021.
(Ilustración de Jakob Hinrichs)
La democracia estadounidense fue fundada con base en la posesión distributiva de la propiedad. Thomas Jefferson sugirió que se les concedieran tierras a todos los ciudadanos desde el primer día que comenzó la república, ya que él creía que si los ciudadanos tenían alguna propiedad participarían de manera más responsable en la política. También recomendó, con gran éxito, que la expansión hacia el oeste se llevara a cabo mediante concesiones de tierras y granjas, para que la propiedad nunca se concentrara entre unas cuantas familias aristócratas, tal como ocurrió en Europa. Desde entonces, oleadas de legislaciones, tanto conservadoras como liberales, han logrado avanzar, en grados variables, este mandato de la propiedad.
Sin embargo, históricamente el mandato ha fracasado miserablemente cuando se trata de estadounidenses que no son blancos. Después de la Guerra Civil, los defensores de la Reconstrucción creían que los que habían sido esclavizados debían tener propiedades si querían convertirse en ciudadanos con pleno derecho de voto. En 1865, el general William Tecumseh Sherman emitió las Special Field Orders No. 15, las cuales concedían 400,000 acres abandonados en Carolina del Sur, Georgia y Florida a 18,000 hombres libres. Pero el presidente Andrew Johnson revocó esa orden y, en su lugar, otorgó la tierra a soldados confederados. Con esa sola decisión, una oportunidad esencial para reparar la democracia estadounidense se perdió.
En el siglo XX, incluso las iniciativas políticas más exitosas de posguerra destinadas a fomentar la propiedad, como el caso de la ley G.I. Bill y los préstamos hipotecarios federales, los cuales contribuyeron a que la clase media estadounidense creciera, probaron ser menos ventajosas para las personas de color. Aunque el prejuicio racial no fue explícito en la G.I. Bill, la cual emitía una serie de beneficios para los veteranos que regresaban de la guerra, incluyendo préstamos hipotecarios con bajo interés sin pago inicial, su implementación impidió que 1.2 millones de soldados negros se beneficiaran del aumento de los valores inmobiliarios.1
Actualmente, la brecha de riqueza racial acumulada enfrenta otro punto de inflexión. Es inminente un acaparamiento de tierras posterior a la COVID-19, ya que los especuladores adinerados están al pendiente de los juicios hipotecarios y de propietarios con problemas de liquidez en vecindarios pobres o en transición.2 Estos financistas no son solo individuos adinerados en una racha de compras, sino también instituciones de inversión y creación de riqueza, esto incluye fideicomisos masivos de inversión inmobiliaria en los que las familias pobres no tienen ninguna oportunidad. La democracia estadounidense será puesta a prueba de nueva cuenta. ¿Las familias trabajadoras y las personas de color finalmente podrán obtener su justa participación?
Como suele pasar, las entidades que pueden ayudar a abordar esta inequidad han empezado a surgir. Nuevos tipos de estructuras para fideicomisos inmobiliarios o fideicomisos de inversión vecinales están dando a los hogares de bajos ingresos la oportunidad de tener una participación activa en el aumento del valor de la propiedad vecinal. Alentados en parte por un renovado movimiento para que las comunidades de color colectivicen el poder financiero y “compren de nuevo sus barrios”, estos nuevos fideicomisos y estructuras corporativas incluyen a los pequeños inversionistas de los vecindarios para que puedan comprar portafolios inmobiliarios junto a los inversionistas del mercado. Diseñadas para identificar restricciones estructurales en el mercado, estas nuevas entidades puede que sean más que una serie de experimentos prometedores; tienen el potencial de transformar la manera en cómo pensamos respecto a las convenciones del financiamiento del desarrollo comunitario, de los mercados inmobiliarios y de la política urbana.
Un problema estructural
Las familias de bajos ingresos enfrentan un problema estructural en nuestra economía: la industria financiera ignora a los pequeños inversionistas. Las instituciones que acumulan propiedades y crean riqueza —como Goldman Sachs, Morgan Stanley, Fidelity, Blackstone, y otras— necesitan que los clientes inviertan un mínimo de miles de dólares si es que van a atenderlos dentro de sus modelos de negocios. Además las complejidades del mercado de valores y otras áreas de inversión pueden parecer densas e impenetrables para alguien que no puede pagar un asesor de inversiones en una de estas firmas. De hecho, hasta hace poco, cualquier persona con menos de $1 millón en activos y $200,000 en ingresos anuales —la gran mayoría de los estadounidenses— estaba clasificada por la Comisión de la Bolsa y Valores de Estados Unidos (SEC por sus siglas en inglés) como un “inversionista no acreditado” y enfrentaba opciones de inversión limitada. Los reguladores temían que, fuera de unas pocas opciones seguras como los fondos mutuos vinculados al empleador, las personas no invertirían de manera responsable.
En 2012, con el fin de hacer más accesible el campo de la financiación colectiva, la Ley Jumpstart Our Business Startups (JOBS por sus siglas en inglés) eliminó el ingreso mínimo y el valor neto para invertir. Sin embargo, todavía hay responsables de políticas públicas y líderes financieros bien intencionados que se preocupan de que los pobres, por decirlo de una manera simple, sean muy pobres para invertir. Sin duda, muchas familias de bajos ingresos están luchando para pagar sus cuentas mensuales. Una emergencia de salud o una reparación automotriz puede orillarlos al límite. Pero muchas familias trabajadoras pueden, de hecho, invertir y verse beneficiadas al hacerlo. Incluso, muchos de los hogares más pobres han demostrado repetidamente su disposición a asumir riesgos financieros para salir adelante. Piense en todos los emprendedores que, incapaces de ver cómo sus trabajos les podrían proporcionar carreras lucrativas, inician negocios de largo alcance con la esperanza de contribuir a la economía y mejorar sus vidas.3
En cuanto a las barreras que representan los requerimientos mínimos de inversión, se pueden abordar mediante la creación de estructuras que acumulen muchas inversiones pequeñas en un solo grupo de fácil manejo. En su revolucionario artículo “Collaborating with Congregations: Opportunities for Financial Services in the Inner City” (“Colaborar con congregaciones: oportunidades para los servicios financieros dentro las ciudades”) para el Harvard Business Review de 1999, Larry Fondation, Peter Tufano y Patricia Walker señalaron que un solo inversor con $500 dólares merece poca atención por parte de un administrador de fondos, pero una red de iglesias que cuenta con 10,000 miembros y que aporta un total de $5 millones de dólares cambia la economía de escala y el interés potencial.4 Dichos arreglos harían más rentable la gestión del fondo al estar cimentada en redes informales que se basan en la confianza, las cuales pueden facilitar la inversión durante las primeras etapas críticas.
Construyendo entidades puente
Las comunidades de bajos ingresos necesitan intermediarios o estructuras puente que reúnan a las personas y les permitan realizar inversiones en los lugares donde viven y que puedan pagar. Considere un escenario: ¿qué tal si fuera posible, en un vecindario, recolectar las inversiones de los residentes para que, de manera colectiva, pudieran comprar un conjunto de propiedades contiguas o próximas en conjunto con los inversores institucionales? Un hogar en particular tal vez no esté en una posición de comprar una unidad unifamiliar independiente, pero podría permitirse comprar acciones de propiedad fraccionada en todo un distrito. En vecindarios donde ha habido gentrificación, donde una afluencia externa está alimentando el desarrollo de la tasa de mercado, las inversiones de los residentes podrían incluso generar mayor riqueza para el hogar que la propiedad de la vivienda. Y podría hacerlo sin que los residentes se vean desplazados a causa del crecimiento, como sucede comúnmente por la gentrificación.
La infraestructura del desarrollo comunitario heredado tiene una capacidad limitada para desempeñar el papel de mediador. Las cooperativas de crédito y las instituciones comunitarias de desarrollo financiero (CDFI por sus siglas en inglés) no suelen estar certificadas para recolectar y administrar inversiones o para llevar a cabo relaciones con inversionistas. Tampoco lo están las corporaciones de desarrollo comunitario (CDC por sus siglas en inglés), que son las organizaciones sin fines de lucro encargadas de comprar y desarrollar terrenos en comunidades de bajos ingresos. Las CDC pueden ser expertas en combinar flujos de capital gubernamental, bancario y de fundaciones para destinarlos a grandes proyectos; pero rara vez, o nunca, están equipadas para gestionar inversores locales. Los fideicomisos comunitarios de tierras tampoco pueden servir porque retiran tierra de los mercados, las aíslan de los incrementos en el valor de las propiedades y las preservan para otros usos que consideran deseables, como viviendas asequibles. De hecho, la intención aquí es precisamente la opuesta: mantener la tierra en el mercado y permitir a los residentes convertirse en beneficiarios del aumento del valor de la tierra.
Las cooperativas —grupos locales cuyos miembros reúnen ahorros, compran un inmueble y lo gobiernan democráticamente— han fomentado durante mucho tiempo la propiedad local. Pero, impulsados por un espíritu de autosuficiencia, han existido como sistemas cerrados, ya que financieramente se han limitado a lo que los residentes pueden reunir por sí mismos. Y cuando pagan beneficios, lo hacen acorde a la participación de cada miembro y no por el valor del capital de las acciones. Las nuevas cooperativas han tenido cada vez más presencia en la construcción de la propiedad inmobiliaria local, al estar habilitadas por las leyes estatales que permiten a los miembros hacer inversiones más grandes. Por ejemplo, NorthEast Investment Cooperative en Minnesota y East Bay Permanent Real Estate Cooperative en Oakland, California, incluyen diferentes clases de inversores y reciclan inversiones para adquirir múltiples propiedades. Si bien las cooperativas tradicionales han sido parte de la solución para democratizar la propiedad, también han tendido a permanecer pequeñas.
Así que, ¿qué tipo de roles organizacionales necesitan desempeñar estos nuevos intermediarios? Hay tres y, como resulta evidente, son competencias básicas que rara vez, si acaso alguna, se encuentran en una sola organización. La primera es el conjunto completo de habilidades operacionales relacionadas con la adquisición, desarrollo y administración de bienes raíces. Estas capacidades pueden residir en las CDC o en desarrolladores privados ya existentes, aunque muchos de estos se especializan en proyectos específicos, como viviendas independientes o unidades múltiples, centros comerciales minoristas e instalaciones como escuelas u hospitales. Para promover el desarrollo del vecindario, el intermediario deberá tener experiencia en estas diferentes categorías.
La segunda función involucra el comprometerse de forma constante con los residentes más allá de las ocasionales encuestas y reuniones comunitarias. Las organizaciones comunitarias de confianza deben organizar campañas e impulsar la educación pública, para así fomentar nuevos comportamientos financieros, descentralizar el asesoramiento financiero e incluso facilitar la gobernanza de los residentes sobre los bienes raíces. La mayoría de las comunidades tienen asociaciones informales y redes de ayuda mutua que pueden desempeñar estas tareas. Las congregaciones de la iglesia, por ejemplo, representan plataformas prometedoras. Pero también lo hacen las redes escolares de padres, los clubes de barrio, las asociaciones de inquilinos, los grupos comerciales, las asociaciones de inmigrantes y otros grupos cívicos y sociales.
Finalmente, una entidad legal reconocida debe estar disponible para gestionar los activos financieros. Si el objetivo es atraer inversores externos, esta tarea puede ser desempeñada mejor por una organización con fines de lucro, como una compañía con responsabilidad limitada o una corporación tipo C (sociedad anónima). También puede ser una corporación tipo B, una invención legal relativamente reciente que permite equilibrar los beneficios de los accionistas con los objetivos sociales. Cualquiera de estas entidades podría solicitar a la Comisión de Bolsa y Valores (SEC por sus siglas en inglés) ser designada como un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT por sus siglas en inglés), es decir, como una empresa que compra inmuebles que generan ingresos en nombre de inversores. Negociados en la bolsa de valores, los REIT son vehículos familiares y regulados que distribuyen ingresos y obligaciones fiscales directamente a los accionistas. Por lo general, los REIT se especializan en un solo tipo de propiedades —como instalaciones médicas, centros comerciales o edificios de oficinas— que pueden estar dispersas a nivel nacional. Pero, en teoría, no hay razón por la cual un REIT no pueda enfocar su portafolio en un vecindario.
A lo largo de la nación, nuevas estructuras organizacionales están surgiendo para desempeñar estos tres roles. No es de sorprender que en la mayoría de los casos no lo hace una sola entidad, sino más bien una asociación institucionalizada que distribuye las funciones entre diferentes organizaciones interrelacionadas. Este artículo se refiere a ellos como “fideicomisos de inversión vecinales”. Consideremos algunos ejemplos ilustrativos.
Modelos prometedores
Una de las primeras estructuras para la inversión de residentes en un desarrollo inmobiliario fue emprendida en 2001 bajo el nombre de Market Creek Plaza, un centro comercial y cultural de 10 acres ubicado en el sureste de San Diego. Sus puntos de venta incluyeron la primera gran tienda de comestibles en esta área que, por 30 años, había carecido de inversión. Una corporación, Market Creek Partners, LLC (compañía de responsabilidad limitada), emitió una oferta pública inicial de desarrollo comunitario (CD-IPO por sus siglas en inglés), y vendió acciones por un total de $500,000 —una participación del 20%— a 419 residentes. La organización sin fines de lucro Neighborhood Unity Foundation (Fundación Unidad Vecinal), una fundación comunitaria dirigida por residentes y establecida por la Jacobs Family Foundation (Fundación familia Jacobs), invirtió otros $500,000 para asegurar que se cumplieran las prioridades de los residentes.
Market Creek se destaca por su inusual y robusta participación de residentes y por su control local. El Jacobs Center for Neighborhood Innovation (Centro Jacobs para la Innovación Vecinal, JCNI por sus siglas en inglés), una fundación establecida expresamente con el propósito de involucrar a los residentes en el desarrollo local, facilitó este esfuerzo. Los equipos de residentes definieron los atributos medulares del proyecto: su audaz escala (que incluye un teatro al aire libre), su diseño multicultural y la insistencia de contratar empresarios locales. Los contratistas eran de la localidad y los locales de la fachada del edificio fueron alquilados a restaurantes administrados por familias. A lo largo de los años, a medida que las rentables cadenas minoristas reemplazaban a restaurantes que se encontraban en dificultades, los líderes residentes se enfrentaron a los desafíos inherentes de apoyar a las empresas locales y, al mismo tiempo, generar beneficios para los accionistas. Como resultado, una sofisticada base de residentes está desarrollando espacios para las tiendas que son más pequeños y económicamente más accesibles para los dueños de los negocios locales y está contemplando comprar las acciones del JCNI.
Cuando el Fideicomiso de inversión comunitaria (CIT por sus siglas en inglés) fue establecido en Portland, Oregón, en 2017, buscó propiedades existentes y no aprovechadas del todo en vez de desarrollarlas desde cero. Después de evaluar los sitios potenciales de acuerdo con criterios de costos pragmáticos , compró un centro comercial embargado con 60% de ocupación por $1.2 millones. El CIT vendió acciones de $10 a $100 dólares a residentes que tuvieran códigos postales cercanos y que hubieran completado un curso de educación financiera personalizado, titulado From Owing to Owning (De deber a tener). El CIT alquiló unidades vacantes a empresarios locales. Los planes originales buscaban un REIT pero el fundador, inseguro de si se podría reclutar a los 100 inversores necesarios, decidió establecer una corporación C exenta de las restricciones de la Comisión de Bolsa y Valores. Su objetivo era considerar convertir la propiedad a un REIT posteriormente, en caso de que llegara a haber un número suficiente de inversores interesados. Desde entonces, 140 familias han comprado acciones y el 95% renueva su suscripción anualmente.
El CIT tiene varias provisiones que garantizan a las familias de bajos ingresos no perder sus inversiones. Pueden cobrar en cualquier momento y una carta de crédito del Northwest Bank brinda protección contra riesgos a la baja. Esta carta de crédito representa un fondo común de efectivo que se puede aprovechar para recomprar acciones de residentes, lo que proporciona una garantía bancaria para los inversionistas de bajos ingresos. A la fecha, estas salvaguardas no han sido necesarias. En sus primeros dos años, el CIT repartió tres rondas de dividendos con un promedio de 9.3% a los accionistas y con una ganancia en el precio de las acciones de $10 a $15.86 por acción, basada en la reducción de la deuda hipotecaria y el incremento en el valor de la propiedad a $2 millones. El liderazgo del CIT está monitoreando el desempeño para considerar la conversión a un REIT.
Mientras tanto, el primer vecindario con un Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) aprobado por la Comisión de Bolsa y Valores, la Neighborhood Investment Company (Compañía de Inversión Vecinal, Nico por sus siglas en inglés), se estableció en 2019. Al ser un REIT, Nico pudo acumular financiamiento institucional para adquirir tres edificios residenciales y comerciales ya ocupados en Echo Park por un valor de $30 millones, un vecindario que enfrenta una creciente presión de desarrollo y gentrificación debido a su proximidad con el centro de Los Ángeles. Nico comprende tres entidades interrelacionadas: una empresa de gestión de activos para administrar las inversiones, una empresa de gestión de propiedades para supervisar los edificios y una entidad dedicada a la participación de los residentes. La empresa matriz, al ser una corporación de beneficios, puede mantener los usos actuales del edificio sin la necesidad de desplazar a los inquilinos por rentas más elevadas.
Nico ofreció a los residentes acciones ordinarias en el portafolio por $10. El liderazgo de Nico reconoció que el ser propietarios de acciones y de bienes raíces fue algo nuevo para los residentes y que construir la confianza lleva tiempo. A medida que la COVID-19 amargaba la economía local, Nico permitió a los inquilinos convertir los depósitos de seguridad en renta, retirar un fondo de asistencia para el alquiler y recibir acciones gratis. En un mundo donde la propiedad absoluta de la vivienda parece estar fuera del alcance y pagar renta se siente como “tirar el dinero”, los fundadores de Nico consideran que están ofreciendo una tercera opción, una manera de generar capital al mismo tiempo que se renta.
Una pregunta central que subyace
a todos estos modelos es si la
gentrificación se puede transmutar
en un proceso beneficioso para los
residentes actuales de un vecindario.
En Kansas City, Missouri, la Ewing Marion Kauffman Foundation (Fundación Ewing Marion Kauffman) se asoció con dos organizaciones sin fines de lucro locales, Neighborhoods of Hope (Vecindarios de Esperanza) y We Grow KC (Crecemos KC), para diseñar una estructura que ofreciera un camino escalonado hacia la compra de una vivienda. La entidad, “un vehículo de financiamiento de capital de vecindario,” está atrayendo tanto inversiones de tasa del mercado como inversiones sociales para financiar un distrito de casas adosadas para que sean alquiladas por familias trabajadoras. Dicho vehículo permite a los inquilinos dirigir su alquiler a cuentas de capital y comprar gradualmente una participación en la propiedad a los inversores sociales; estos inversores acuerdan por adelantado ser reemplazados con el tiempo por los inquilinos. De esta manera, los arrendatarios pasan a ser propietarios totales de su unidad o se benefician de una posición en el capital si se vende. Al alargar el periodo de tenencia, el modelo ofrece rendimientos competitivos para los inversores tradicionales y alquileres asequibles para las familias.
Una pregunta central que subyace a todos estos modelos es si la gentrificación se puede transmutar en un proceso ventajoso para los residentes actuales de un vecindario. A la fecha, gobiernos locales, filántropos y grupos de defensa buscan a menudo mitigar la gentrificación al limitar o restringir las fuerzas económicas que la dirigen:al obstaculizar el desarrollo de proyectos dirigidos a poblaciones con recursos o al exigir a los desarrolladores que construyan casas asequibles u ofrezcan otros beneficios como compensaciones por la construcción de alta gama. Pero, ¿qué tal si los residentes pudieran beneficiarse del ingreso de capital?
Trust Neighborhoods, una organización sin fines de lucro con sede en Kansas City, Missouri, creó el fideicomiso vecinal de ingreso mixto (MINT por sus siglas en inglés) con esta premisa en mente. Este tipo de fideicomisos arman y rehabilitan propiedades en vecindarios en crecimiento que abarquen 10 a 15 cuadras. De igual manera, seleccionan una combinación de propiedades para que una pequeña parte de la tasa de mercado de las acciones funcione como un subsidio cruzado, lo que se dirigiría a un conjunto de casas asequibles y alquileres minoristas para familias de bajos ingresos.
Trust Neighborhoods está preparando proyecciones financieras para varios vecindarios en Kansas City y Omaha. Planifican una estructura de capital para la cual se toma en cuenta tanto la deuda como el capital, además una parte puede estar conformada por inversionistas residentes quienes podrían beneficiarse financieramente del desarrollo mientras permanecen en unidades de alquiler a precios modestos. Un MINT está estructurado como una compañía de responsabilidad limitada (LLC por sus siglas en inglés), con acciones con derecho a voto en poder de un fideicomiso de propósito perpetuo (PPT por sus siglas en inglés) gobernado por representantes de la comunidad. Un PPT, como cualquier otro tipo de fideicomiso, posee y gestiona activos financieros en nombre de un beneficiario. En este caso, el beneficiario no es una persona o unas personas en particular, sino un objetivo social: el desarrollo de un vecindario de ingresos mixtos.
Una nueva comunidad de práctica
Estos ejemplos representan algunos de los esfuerzos más avanzados de un campo naciente cuyo inicio ha sido en parte catalizado por las fundaciones privadas. Comprensiblemente, la filantropía ha preferido enfocarse en la brecha de ingreso racial, en vez de la brecha de riqueza racial que está más arraigada. Las brechas de ingreso, después de todo, pueden remediarse por medio de educación sin fines de lucro, capacitación laboral o programas de trabajo; mientras que la construcción de riqueza puede implicar la asociación directa con instituciones financieras que a menudo se consideran como las responsables, en primer lugar, de la brecha racial de riqueza. Y al ser las fundaciones instituciones exentas de impuestos, en general se han mostrado reticentes a participar directamente en estrategias orientadas al mercado diseñadas para beneficiar a hogares o a empresas privadas. Pero a medida que la brecha racial de riqueza se hace más grande, las fundaciones están repensando esta posición.
La Kresge Foundation (Fundación Kresge) se ha enfocado más explícitamente en este campo en evolución al convocar a una comunidad nacional de práctica enfocada en el tema, en la que se incluye a: oficiales electos; directores de agencias de gobierno; banqueros; presidentes de fundaciones y oficiales de programas; investigadores; desarrolladores privados y sin fines de lucro, y líderes de comunidad. Actualmente, esta red incluye a ciudades a lo largo de la nación donde estos líderes están poniendo en marcha estructuras de inversión real locales en lugares como Chicago; Cleveland; Arlington, Virginia; Fresno, California; Kansas City, Missouri; Los Ángeles; Louisville, Kentucky; Memphis, Tennessee; Miami; Milwaukee; Minneapolis-Saint Paul; Omaha, Nebraska; y Portland, Oregón. En cada ciudad, Kresge ha identificado coaliciones para establecer un fideicomiso de inversión vecinal, así como ha establecido contacto con sus líderes y los ha ayudado a avanzar en sus esfuerzos.
En Cleveland, el Fund for Our Economic Future (Fondo para Nuestro Futuro Económico) y la Metro West Community Development Organization (Organización de Desarrollo Comunitario Metro West) están liderando la formación de un fondo de inversión comunitario en el vecindario Clark-Fulton, un vecindario en su mayoría latino, denso, de bajos ingresos y ubicado en el suroeste de la zona centro. Respaldados por un equipo de asesores legales, financieros y de planificación comunitaria, están llevando a cabo proyectos inmobiliarios que se beneficiarán de la ampliación de mil millones de dólares del centro médico MetroHealth. Más allá de crear oportunidades para los residentes inversores, están contemplando darles a quienes han residido en el vecindario por un largo plazo, incluso a aquellos que no están invirtiendo, pagos modestos por “derecho de nacimiento”. También quieren que los residentes tengan una voz participativa en la trayectoria de desarrollo, con lo que se garantiza un balance entre el desarrollo asequible y la tasa de mercado.
En Memphis, la deteriorada comunidad de Soulsville conserva un profundo significado cultural al ser el lugar de nacimiento de la música soul. La Southeast Regional Development Corporation (Corporación de Desarrollo Regional del Sureste, SRDC por sus siglas en inglés) reconoció tanto la probabilidad de gentrificación como el amplio interés compartido de los residentes por tener participación en la propiedad. Cuando empezó a planificar un fideicomiso de inversión comunitaria, la SRDC eligió ampliar su enfoque geográfico para incluir vecindarios aledaños y un centro comercial programado para recibir una reinversión. Su estrategia podría canalizar $1 millón de dólares a la estructura financiera dirigida al fideicomiso comunitario de inversión, lo que permitiría una mayor rentabilidad para los inversores residentes.
En la ciudad de Kansas, Missouri, donde el vehículo de financiamiento de capital y el MINT están en marcha, un matrimonio, Daniel y Ebony Edwards, formó una entidad de desarrollo llamada Neighborbuilt, la cual está comprando una sección multibloque en el lado este que incluye 38 lotes vacantes. Están ahora en la fase de predesarrollo para luego construir más de 100 casas y un distrito comercial que incluirá una cervecería, una cafetería, un club de jazz, un salón de eventos y un centro de salud. Cuando Neighborbuilt compró lotes vacíos de los actuales residentes del vecindario, los vendedores obtuvieron participaciones de propiedad en el desarrollo. La pareja está aprovechando sus relaciones personales para reclutar nuevos compradores de viviendas en el área.
El contexto del vecindario
Estas diversas aproximaciones a los fideicomisos de inversión vecinal demuestran que la forma debe seguir a la función. Los vecindarios de bajos ingresos se resisten a que se formen generalizaciones sobre ellos y reflejan circunstancias y trayectorias muy diferentes. Por ello, la contextualización es primordial.
Antes que nada, los fideicomisos de inversión vecinales necesitan fundamentarse en las perspectivas predominantes de los residentes respecto al desarrollo, así como en los comportamientos financieros de los hogares y en su disposición para invertir. Por ejemplo, los inmigrantes de una comunidad que funciona como puerto de entrada tal vez vean a su vecindario como un lugar para orientarse y obtener algunos ingresos antes de mudarse a otro lugar en busca de mejores oportunidades. En una comunidad que históricamente ha consistido de personas negras o inmigrantes, el vecindario puede representar una preciada historia cultural, poder político acumulado por medio de oficiales electos, o un lugar al que los padres esperan que los adolescentes que van a la universidad regresen para criar a sus hijos. Aquí, los residentes pueden sentirse apasionados por tener control sobre el desarrollo local.
Estos fideicomisos de inversión vecinal también han dependido de una investigación meticulosa y granular de los mercados inmobiliarios locales: sobre sus patrones de propiedad a nivel de parcela, la existencia de gravámenes sobre bienes raíces o restricciones de escritura, las limitaciones de zonificación, los precios de venta actuales y proyectados y las tasas de desocupación. Sus creadores por lo general buscaron una masa crítica de propiedades agrupadas que fueran probables a aumentar su valor. Además, han buscado indicadores que predigan la gentrificación, como el aumento en el valor de las propiedades en los vecindarios aledaños, planes para vías férreas o centros de tránsito, proximidad a instituciones ancla, demanda de vivienda en toda la ciudad, etc.5
¿Cómo se utiliza esta información? En términos prácticos, algunos lugares todavía tienen tiempo para hacer frente a la gentrificación: los precios de la tierra aumentan lentamente, los residentes están comprometidos a quedarse y las organizaciones sin fines de lucro locales están acumulando control local. Unity Council, una CDC (corporación de desarrollo comunitario) en el vecindario Fruitvale en Oakland, ha construido un conglomerado de residencias asequibles y de espacios para comercios minoristas cerca a una nueva parada de tránsito. A medida que las presiones del crecimiento regional inflan el valor de las parcelas intersticiales entre sus proyectos, parece vislumbrarse la gentrificación. Pero debido a una tradición de organización local y a posibles inversores sociales, un fideicomiso de inversión vecinal podría tener éxito en ejercer suficiente control para preservar el carácter de Fruitvale.
En contraste con otros vecindarios, el rápido desarrollo es inevitable. Considere, por ejemplo, el caso de National Landing en Arlington, Virginia. Este distrito de usos mixtos que rodeará a la nueva sede de Amazon y al aeropuerto nacional Reagan está siendo encabezado por JBG SMITH, un REIT con sede en Washington, DC. Dado el historial exitoso de la empresa en la revitalización de otros vecindarios y la potencia combinada de Amazon y el aeropuerto, un aumento en el valor de las propiedades está prácticamente garantizado. Pero, ¿qué tal si un pequeño conjunto de acciones, en un proyecto como este, estuvieran disponibles para ser comprados por pequeños inversores que actualmente viven en el área? Los residentes podrían obtener ganancias del crecimiento, aunque ese mismo crecimiento podría desplazar a algunos de allí.
En algunas ciudades, numerosos y simultáneos fideicomisos de inversión vecinal están en marcha en diferentes tipos de vecindarios y en distintas etapas de desarrollo. Considere por un momento Minneapolis-Saint Paul, donde están surgiendo muchas cooperativas, fondos inmobiliarios y fideicomisos liderados por residentes. En Saint Paul, los residentes del vecindario Rondo, una comunidad históricamente negra que fue trastornada en la década de 1950 por la construcción de una autopista, conformaron un fideicomiso para restaurar su vitalidad. En Hamline Midway y Dayton’s Bluff, los residentes están comprando edificios. En Minneapolis, al otro lado del río, la NorthEast Investment Cooperative (Cooperativa Inversión en el Noreste) está movilizando residentes para comprar tramos de la Avenida Central. Como consecuencia de los disturbios civiles en West Broadway y Lake Street ocurridos después del asesinato policial de George Floyd el 25 de mayo de 2020, los propietarios de negocios, principalmente personas de color, están explorando modos de comprar sus tiendas alquiladas a los propietarios ausentes. Y como Minneapolis ha proseguido con los planes de renovar los 48 acres de la terminal Upper Harbor, los abogados están pidiendo una estructura que permita a los residentes del vecindario de North Side ser inversores en el proyecto.
Intermediarios sin fines de lucro, fundaciones y agencias del gobierno en la región de Twin Cities están reconociendo cada vez más estos esfuerzos como un ecosistema. Su objetivo es crear sistemas de asistencia técnica, canales para nuevas entidades y fuentes confiables de capital. Su principal obstáculo es la velocidad con la que los especuladores compran las propiedades, ya que lo hacen tan pronto como aparecen en el mercado. Los grupos locales tienen pocas posibilidades de sobrepasar a los compradores agresivos, sin mencionar el tiempo que consume el proceso de movilizar a los residentes inversores.
En respuesta, la Local Initiatives Support Corporation (Corporación de Apoyo a Iniciativas Locales, LISC por sus siglas) de Twin Cities estableció —en conjunto con el Land Bank Twin Cities, la McKnight Foundation, la Minneapolis Foundation y el condado de Hennepin— el Community Asset Transition Fund (Fondo Comunitario de Activos Comunitarios) para financiar la compra de propiedades en distritos comerciales, sacarlas temporalmente del mercado, y retenerlas hasta que se pueda completar el lento proceso de venta de propiedad fraccionada a los residentes locales. Este proceso de dos pasos con el que se realiza rápidamente una “apropiación justa de tierras” antes de fomentar la propiedad local aborda los diferentes plazos de estas tareas. Estos esfuerzos sistémicos pueden apoyar la formación de fideicomisos de inversión vecinal, mismos que pueden darse en toda una ciudad.
Implicaciones de las políticas públicas
Para convertirse en más que un proyecto boutique y para poder satisfacer el alcance de las necesidades, los fideicomisos de inversión vecinal al fin de cuentas dependen de políticas públicas que los propicien. En 2019-2020, la Kresge Foundation hizo consultó a los responsables de la formulación de políticas en todos los niveles, desde ex secretarios del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. hasta representantes, alcaldes y comisionados de Estados Unidos. Estas conversaciones sugieren que los tipos de cambios que se requieren en las políticas no son enormes. Modificaciones relativamente modestas e incrementales de las políticas ya existentes podrían ayudar a expandir estas estrategias de manera apropiada.6
Para convertirse en más que un
proyecto boutique los fideicomisos
de inversión vecinal ultimadamente
dependen de políticas públicas
propicias.
Por ejemplo, respecto a las políticas federales, las zonas de oportunidad* representan un sistema de incentivos que puede ser adaptado para acomodar fideicomisos de inversión vecinal. Tal como son, las políticas dirigidas a las zonas de oportunidad alientan a los ricos para que inviertan en fondos calificados creados para dichas zonas, los cuales están formados para invertir en el desarrollo inmobiliario o comercial de áreas deterioradas. Los inversores pueden beneficiarse del aplazamiento de impuestos sobre las ganancias de capital o incluso de la exclusión permanente de los ingresos tributables, esto depende de la extensión de la inversión. Pero, ¿qué tal si los inversores también incluyeran en los fondos para zonas de oportunidad los fondos de inversión vecinal y a las familias de bajos recursos a las que representan? ¿Qué tal si las políticas públicas ofrecieran aún más ventajas o incentivos para los inversionistas en los fondos para zonas de oportunidad si incluyeran dichos fideicomisos? El capital no solo sería dirigido a vecindarios deteriorados sino también a las estructuras de apoyo que promueven la propiedad y la creación de riqueza entre las familias trabajadoras.
Los estados tienen una amplia variedad de formas para dirigir las inversiones a áreas de bajos recursos. Pueden autorizar a las agencias gubernamentales el crear una variedad de fondos de inversión.7 También pueden capitalizar directamente estos fondos, lo que lo hace más políticamente factible si este capital puede ser recuperado a medida que los residentes compran acciones a lo largo del tiempo. Estos factores, combinados con el poder de levantar instituciones financieras, establecer leyes fiscales y poseer tierras, otorga a los estados una tremenda habilidad para fomentar estos cambios. Pueden publicar formatos de documentos de incorporación y estatutos para nuevos tipos de entidades (como los los REITS de los vecindarios) e instituir estándares para los planes de estudio de educación financiera. También pueden relajar las restricciones impuestas a las cooperativas y permitirles asegurar más capital. Y los estados con un excedente en el inventario de tierras pueden contribuir con éstas a los fideicomisos.
Sin embargo, las opciones más inmediatas pueden ser a nivel local, en el cual las ciudades desempeñan roles directos en las transacciones inmobiliarias. Un municipio, por ejemplo, tal vez repiense su proceso de “asignación de derechos”, esos los largos pasos del procedimiento a través de los cuales revisa el plan de un desarrollador, aprueba los usos permitidos de la tierra, prescribe el balance entre la propiedad comercial y la residencial, o estipula los requerimientos para una vivienda asequible. Por lo general, el proceso se enfoca en una propiedad a la vez y es poco común que se asignen derechos a un grupo de propiedades. ¿Qué tal si, a través de un fideicomiso de inversión vecinal, a cuadras o distritos enteros se les asignaran derechos en conjunto? Una parcela más grande permitiría mayor flexibilidad en la distribución espacial y en el balance general del desarrollo asequible y a precio de mercado.
Algunas ciudades están considerando instaurar ordenanzas que darían a los inquilinos un primer derecho de negativa de compra de sus edificios si es que salen a la venta. Cada vez hay más grupos de inquilinos a lo largo de la nación que están lo suficientemente organizados como para movilizar tales adquisiciones. Considere a las 35 familias del distrito de Corcoran en Minneapolis, quienes negociaron de manera colectiva la compra de los cinco edificios donde habitan. Esos inmuebles, conocidos como Corcoran Five, han inspirado a otros grupos alrededor del país a realizar sus propias compras comunitarias. ¿Qué tal si las políticas locales les dieran a esos grupos suficiente ventaja como para motivarlos a juntar inversiones, buscar otros financiamientos y formar fideicomisos de inversión vecinales? Este podría ser un aproximamiento más escalable.
Otra idea que está creciendo en popularidad involucra los distritos de financiamiento por incremento impositivo (TIF por sus siglas en inglés), un incentivo común que las ciudades ofrecen a los desarrolladores para estimular corredores comerciales. Cuando una ciudad designa un distrito TIF, congela la tasa de interés y la mantiene constante por 20 a 30 años. Durante este periodo, el desarrollador puede quedarse con la diferencia entre la tasa de impuesto real y la suprimida como un subsidio por haber asumido el proyecto en primer lugar. Pero, ¿qué tal si ese beneficio se otorgara en su lugar a un fideicomiso de inversión vecinal, con el propósito de que fuera más rentable y generara un rendimiento aún mayor a los inversores locales? Una vez más, una modificación sencilla a un instrumento de financiamiento público familiar estimularía en las comunidades la propiedad local, la que hasta ahora les parecía una posibilidad remota.
El sector privado
Aunque las cuestiones relacionadas a las políticas normalmente pertenecen al sector público, es útil considerar lo que podría llamarse “políticas corporativas”, las prácticas estándar que guían a las operaciones de negocios. Este concepto es especialmente apropiado para las estrategias orientadas al mercado, como los fideicomisos de inversión vecinal, en los que el sector privado desempeña un rol central. En el gobierno, se espera que un programa piloto produzca resultados mensurables antes de que pueda considerarse su replicación a través de la creación de políticas. Sin embargo, para que una corporación tenga interés en un proyecto, incluso uno pequeño, debe discernir desde el principio alguna potencial oportunidad de mercado que sea rentable y a gran escala.
En 2019 y 2020, la Kresge Foundation consultó a los líderes de importantes instituciones financieras, fideicomisos de inversión inmobiliarios y compañías de desarrollo para entender mejor sus economías de escala y cómo sus intereses podrían alinearse con los de las familias trabajadoras. Los ejecutivos afirmaron que estructuras como los fideicomisos de inversión vecinal podían de hecho funcionar como un intermediario esencial al reunir pequeñas inversiones, e imaginaron productos y servicios puente escalables para ese propósito. Hasta cierto punto, los componentes básicos ya existen, como las cuentas administrativas que consolidan muchas inversiones en un solo fondo, o los servicios de “banca grupal” que las instituciones financieras ofrecen a los empleados de las empresas que realizan operaciones bancarias con ellas.
Algunos vínculos podrían crearse en línea. Sabemos que una ola de plataformas virtuales para la recaudación de fondos está causando una revolución en el campo de la inversión inmobiliaria. Plataformas como CrowdStreet, Fundrise, PeerStreet, EquityMultiple, DiversyFund, Realty Mogul, entre otras, permiten que pequeños inversores tengan acceso a oportunidades de inversión inmobiliaria y proveen a los operadores de bienes raíces un camino para obtener capital colectivo. Entonces, para integrar los fideicomisos de inversión vecinal con mayores flujos de capital, simplemente se requeriría conectar estas plataformas en línea con aquellas organizaciones base que puedan detonar la actividad de los inversores locales en vecindarios particulares y vincular dicha actividad con proyectos locales específicos.
Las compañías de seguros podrían inspirarse de la carta de crédito emitida al Fideicomiso de Inversión Comunitario de Portland y diseñar productos viables que salvaguarden a los inversionistas de bajos ingresos. Cuando las compañías de seguros diseñan productos, ellas cuantifican el riesgo de los clientes individuales, agrupan ese riesgo, y lo redistribuyen a través de un amplio conjunto de agentes. Posteriormente cobran primas por la cobertura. Una compañía aseguradora que cuantifica el riesgo a inversores con menos recursos podría establecer una prima razonable. Un patrocinador externo, como una fundación o el gobierno, podría pagar la prima en nombre de los residentes, o la prima podría incluirse en el costo del desarrollo. Un conjunto nacional diversificado de fideicomisos de inversión vecinal,de los cuales algunos estuvieran en mercados confiables de crecimiento rápido, distribuiría el riesgo incluso de manera más amplia.
En una escala mayor, si los REIT, sean nacionales o globales, vieran un beneficio mutuo al asociarse con los fondos de inversión vecinal locales, tal vez construirían una infraestructura para los servicios de soporte y apoyo necesarios para estos fondos. Entre lo que podrían ofrecer está la gestión de activos, el empaquetado de datos o la sindicación de capital. Los REIT más grandes, que cuentan con propiedades a nivel nacional o global, podrían buscar métodos contables para separar un conjunto local de sus propiedades del conjunto más amplio con el que cuentan, lo que permitiría a las agrupaciones de residentes inversores en esas áreas alinearse con ellos.
Otro campo más para la innovación del sector privado se centra en la idea de compensación por desarrollo o de beneficios para la comunidad. Los grandes proyectos de desarrollo urbano, como un proyecto de revitalización planificada de uso mixto como podría ser un complejo deportivo o de entretenimiento o la expansión de un campus universitario u hospitalario, generan cada vez más la expectativa pública de que impliquen un "acuerdo de beneficios comunitarios". Dichos acuerdos algunas veces estipulan que el desarrollador debe invertir en amenidades públicas para los actuales residentes. De manera alterna, el desarrollador realiza pagos compensatorios únicos a las familias que serán desplazadas. Pero, ¿qué tal si se les diera a los residentes la oportunidad de recibir su compensación ya sea como un pago único en efecto o como acciones de propiedad en el proyecto? Los residentes podrían pasar de una situación de alquiler a una de propietarios parciales.
Finalmente, un número de desarrolladores inmobiliarios está explorando modelos que permitan a los inquilinos convertirse en propietarios. En Canadá, ProCura Real Estate Services ha comenzado a desarrollar desarrollos multifamiliares con $400 millones de dólares . En un modelo llamado OpTown, abreviación de “option to own” (opción para poseer), los inquilinos firman un contrato de arrendamiento por cinco años. Al final del arrendamiento, los inquilinos votan para acordar si convierten las unidades en condominios. Si el 75% vota a favor, la compañía gestiona el proceso de conversión y ofrece a los inquilinos el 25% de la utilidad del valor de mercado de su unidad, la cual puede utilizarse como pago inicial.
Una idea ambiciosa
En última instancia, incluso un modesto escalamiento de los fideicomisos de inversión vecinal no solo podría abordar la brecha de riqueza racial aparentemente insoluble, sino también restaurar el tejido de la democracia estadounidense. En Portland, Oregón, el fideicomiso de inversión comunitario reportó que al menos 65% de los residentes inversores, la mayoría de ellos inmigrantes de diversos orígenes, se involucraron cualitativamente más en la vida cívica de su comunidad, en los proyectos y eventos locales, dentro del primer año de haberse convertido en propietarios. Los residentes del vecindario que rodea a la Market Creek Plaza en San Diego atestiguaron públicamente su compromiso cívico y asistieron en gran número a eventos culturales relacionados con el desarrollo.
No podemos cambiar el pasado.
Pero las oportunidades para
expandir la fortuna de las familias
trabajadoras abundan en este país,
si podemos aprovecharlas.
Y, ¿qué sucede con los distritos comerciales cuando los residentes locales están interesados en el éxito de los negocios y la rentabilidad de la tierra en la que se encuentran esos negocios debido a que es parte de su propiedad? Es natural para los residentes que tienen tal participación e interés que movilicen su apoyo a los restaurantes, tiendas de comestibles, lavanderías, cafeterías, centros de copiado y otros minoristas en su área. En un modelo de reciprocidad, el éxito de esos empresarios influye directamente en el éxito de los residentes como inversores.
La historia estadounidense reciente podría haberse desarrollado de manera diferente si tales ideas hubieran echado raíces con anterioridad. Considere, por ejemplo, la posibilidad de que un REIT hubiera sido creado para 28 propiedades en la calle 125 en Harlem, en 1989, poco antes de la revitalización de esta área, y que cientos de inquilinos locales hubieran podido hacer inversiones pequeñas. Es muy probable que algunos hogares se hubieran visto desplazados de cualquier manera, pero habrían logrado diferentes medidas de riqueza y movilidad económica en el proceso. Algunos hogares todavía estarían allí, con un sentimiento más profundo de propiedad. O, ¿qué hubiera ocurrido si, para el resurgimiento del centro de la ciudad de Detroit después de su quiebra municipal, logrado gracias a la revitalización masiva de cientos de propiedades por parte de Bedrock Development y Olympia Development, se hubiera incluido la venta de un número limitado de acciones a los residentes de los vecindarios circundantes? Muchas familias trabajadoras en Detroit hubieran experimentado movilidad económica al tiempo que tomaba lugar la recuperación general de la ciudad.
No podemos cambiar el pasado. Pero las oportunidades para expandir la fortuna de las familias trabajadoras abundan en este país, si podemos aprovecharlas. El concepto de “comunidades que siguen un plan maestro” tiene la distintiva insinuación de una suburbanización para la clase media alta blanca, y sugiere la prospección por parte de firmas privadas y gigantes de desarrollo inmobiliario. Pero no hay ninguna razón por la cual los vecindarios al interior de las ciudades y en las áreas de bajos ingresos no puedan emprender mejoras igualmente audaces e integrales, y de formas más significativas que involucren a los residentes como propietarios y como participantes cívicos.
Es una idea ambiciosa, pero si los líderes en los sectores filantrópico, sin fines de lucro, público y privado pueden adoptarlo como una solución distintivamente estadounidense para un problema claramente estadounidense, podrían ayudar al país a reconstruir a la expansiva clase media propietaria y cívicamente involucrada que los fundadores de nuestra nación sabían que era posible lograr desde el inicio.
Notas
1 En Know Your Price: Valuing Black Lives and Property in America’s Black Cities (Washington, DC: Brookings Institution Press, 2020), Andre M. Perry examina cómo la deliberada devaluación de los hogares y los bienes raíces que pertenecían a personas negras sirvieron como un forma efectiva de racismo institucional, ya que impedía a las familias negras ocupar un lugar en la clase media junto a sus contrapartes blancas.
2 Nikishka Iyengar y John Haines, “Preparing for the Post-COVID-19 Land Grab,” Next City, Junio 3, 2020.
3 Evidencia considerable sugiere que los hogares de bajos ingresos no solo son capaces de reservar sumas suficientes sino que también toman riesgos de manera rutinaria para salir adelante financieramente. Ver, por ejemplo, Jonathan Morduch y Rachel Schneider, The Financial Diaries: How American Families Cope in a World of Uncertainty (Princeton, New Jersey: Princeton University Press, 2017). Otros estudios citan múltiples razones de por qué las personas de medios modestos no confían sus preciados ahorros a fondos mutuos o a otros vehículos de inversión. La mayoría de las veces, ellos reportan sentirse intimidados por la complejidad de las opciones financieras o son disuadidos por los requisitos mínimos de inversión.
4 Larry Fondation, Peter Tufano, y Patricia H. Walker, “Collaborating with Congregations: Opportunities for Financial Services in the Inner City,” Harvard Business Review, Julio-Agosto 1999.
5 En Dealing with Neighborhood Change: A Primer on Gentrification and Policy Choices, un reporte preparado por PolicyLink para la Brooking Institution, Maureen Kennedy y Paul Leonard argumentan de manera convincente que estos indicadores y otros pueden anticipar de manera confinable dónde ocurrirá probablemente la gentrificación.
6 Para una discusión más a fondo, ver “How States Can Empower Local Ownership for a Just Recovery,” por Elwood Hopkins, Jennifer S. Vey, and Tracy Hadden Loh. El artículo es parte de la serie de ensayos de Brooking COVID-19 Metro Recovery Watch.
7 Ver Community Investment Funds: A How-To Guide for Building Local Wealth, Equity, and Justice, por Brian Beckon et al., una publicación de la National Coalition for Community Capital y The Solidago Foundation, 2018.
*Para saber más sobre las zonas de oportunidad revise https://www.irs.gov/es/credits-deductions/businesses/opportunity-zones
- ELWOOD M. HOPKINS está explorando el potencial de los fideicomisos de inversión inmobiliaria locales como miembro presidencial de la Kresge Foundation y con el apoyo de las fundaciones Weingart y Joseph Drown. Es autor del próximo documental Small Fortunes: A Return to the American Ownership Society.
- Traducción del artículo Building an American Ownership Society por Rodrigo Navarro.